Prodal sem kmetijsko zemljišče z nepremičnino. Kupec je bila oseba s statusom kmeta. O prodaji pa nisem obvestil drugega soseda saj je bil v tujini. Objavil pa sem prodajo kmetijskih zemljišč na oglasni deski Upravne enote, kar naj bi bilo dovolj po ZKZ.

Kako dejstvo, da en izmed sosedov ni bil obveščen vpliva na sklenjeno prodajno pogodbo? Ali jo lahko sosed razveljavi s pritožbo, je takšna pogodba res nična?

Kakšen je vpliv neobveščenosti prvega soseda, katerega zemljišče meji na nepremičnino s kmetijskimi zemljišči, ki je predmet prodajne pogodbe, na veljavnost te pogodbe?

Postopek prodaje kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije poteka po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Ur. l. RS, št. 71/11 in nasl). Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži po (20. členu ZKZ). Sledi objava ponudbe na oglasni deski pristojne upravne enote (na območju katere kmetijsko zemljišče leži) in na enotnem državnem portalu e-uprave po (20. členu ZKZ). Ta objava se šteje kot formalni začetek postopka prodaje, kjer imajo predkupni upravičenci možnost, da v roku 15 dni izrazijo interes za nakup in uveljavijo svojo predkupno pravico.

Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti po (21. členu ZKZ). Predkupna pravica se uveljavlja po določenem vrstnem redu, ki ga določa 23. člen ZKZ. Najprej ima predkupno pravico solastnik, nato kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj, sledi zakupnik zemljišča, potem drug kmet, za njim kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki zemljišče potrebuje za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti, in na koncu Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, ki uveljavlja pravico v imenu države. Če se predkupna pravica uveljavlja s strani več kmetov, ki so po vrstnem redu na istem mestu, se upošteva dodatna merila. Prednost ima tisti kmet, ki mu kmetijska dejavnost predstavlja edino ali glavno dejavnost, sledijo tisti, ki zemljišče sami obdelujejo, in na koncu tisti, ki ga določi prodajalec. Izjema pri zadnjem merilu velja, kadar gre za državno lastnino, kjer se prodaja opravi z javno dražbo. Kmetijska dejavnost se šteje kot glavna, če osebi pomeni poglavitni vir za preživljanje.

Če v določenem roku nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja svoje pravice, lahko prodajalec proda zemljišče kateremukoli interesentu, ki je podal ponudbo v skladu z objavljenimi pogoji. Po sklenitvi pogodbe mora prodajalec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. Upravna enota nato v upravnem postopku izda odločbo o odobritvi ali zavrnitvi pravnega posla, pri čemer postopa v skladu z določbami Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP). Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Po 41. členu ZUP je stranka vsakdo, ki v postopku varuje pravico ali pravno korist, ki jo določa zakon. V postopku odobritve prodaje kmetijskega zemljišča so to lahko predkupni upravičenci, vendar le tisti, ki so na predpisan način in v predpisanem roku izrazili interes za nakup – torej oddali ponudbo po objavi prodaje na oglasni deski UE. S tem so izkazali pravni interes in lahko sodelujejo v postopku kot stranke. Iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ sicer izhaja, da je kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, predkupni upravičenec, vendar oseba zgolj na podlagi te okoliščine, (kot je zmotno menil tožnik v zadevi UPRS Sodba III U 93/2020-21 z dne 16. 11. 2023), ne pridobi položaja stranke ali stranskega udeleženca v postopku za odobritev pravnega posla, saj tak položaj pridobi le, če je tako kot to določa ZKZ (prvi odstavek 21. člena in četrti odstavek 20. člena), sprejel ponudbo za naprodaj dano kmetijsko zemljišče.

Pravna korist je neposredna, na zakon ali drug predpis oprta osebna korist, ki mora v času uveljavljanja obstajati. V tem postopku lahko kot stranke sodelujejo le osebe, ki izkazujejo pravni interes po 43. členu ZUP, kar pomeni, da imajo na zakon (v tem primeru ZKZ) ali drugi materialno pravni podlagi oprto pravno korist (Jerovšek in Kovač, Upravni postopek in upravni spor, 2024, str. 109)

Po 42. in 43. členu ZUP mora organ po uradni dolžnosti ves čas postopka preverjati, ali so v postopku udeleženi vsi, ki izpolnjujejo pogoje za stranko oz. stranskega udeleženca. Če nekdo interes pravočasno izkaže, ima pravico sodelovati in tudi vložiti pritožbo zoper odločbo o odobritvi, na primer, če meni, da bi moral imeti prednost pri nakupu. Glede uveljavljanja statusa stranskega udeleženca glej primer.

Če pa predkupni upravičenec po tem ko je bil na način določen z zakonom obveščen in ni izkazal interesa za nakup, torej ni podal ponudbe, nima pravnega interesa in s tem ni stranka v postopku. Njegovo vlogo ali zahtevo mora upravni organ zavreči po 129. členu ZUP, ker ne izpolnjuje pogojev za strank v postopku. Enako velja za pritožbo take osebe – ker ni stranka, ni upravičena do pritožbe, zato jo mora organ zavreči kot nedovoljeno na podlagi 2. odstavka 240. člena ZUP.

Ničnost bi lahko prišla v poštev le, če bi bila odločba o odobritvi pravnega posla izdana v nasprotju s temeljnimi pravili postopka – torej ob kršitvah, zaradi katerih se šteje, da odločba sploh ni bila nikoli zakonito izdana. Takšne hujše kršitve so določene v 279. členu ZUP, npr. če bi odločbo izdal nepristojni organ, ali če bi šlo za očitno zlorabo oblasti, glej primer.