Lastnik se je odločil za prodajo nepremičnine, v zvezi s čimer materialni zakon določa kot pogoj za izvedbo pravnega posla odobritev upravnega organa (upravne enote).

Prodajalec je v notarski pisarni z vnaprej znanim kupcem sklenil pogodbo v obliki notarskega zapisa in prejel delni znesek kupnine. Po podpisu pogodbe je bil prodajalec hospitaliziran in v bolnišnici umrl. Pooblaščenec (notar) je v imenu kupca po smrti prodajalca vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Ali lahko upravna enota kljub smrti prodajalca odobri pravni posel?

Da se upravni postopek lahko začne, je nujno, da v upravnem razmerju sodelujejo uradna oseba v imenu pristojnega organa, ki vodi postopek in zastopa javni interes, in na drugi strani stranka, o katere pravnem položaju se odloča v upravni zadevi. To pomeni, da brez stranke postopka ni mogoče začeti in voditi. Organ, ki vodi upravni postopek, mora po uradni dolžnosti v skladu z 49. členom ZUP ves čas paziti, ali je oseba, ki nastopa kot stranka, lahko stranka v postopku. To pomeni, da mora organ v vseh fazah postopka preverjati, ali je stranka pravno in procesno sposobna.

ZUP v 50. členu in 153. členu ureja pravno situacijo, ko stranka med postopkom umre (fizična oseba) ali preneha (pravna oseba). Postopanje je tem primeru odvisno od tega, ali je pravica, pravna korist ali obveznost, o kateri se odloča v postopku, dedljiva oziroma prenosljiva na pravne naslednike. Kadar se odloča o osebni pravici, pravni koristi ali obveznosti, ki niti v času življenja niti po smrti ni prenosljiva na pravne naslednike, se postopek s sklepom ustavi. Nasprotno se v primeru prenosljivosti predmeta postopka na pravne naslednike, postopek prekine do pravnomočne postavitve pravne naslednikov.

Prodaja nepremičnine ima neposredne pravne učinke tudi na pravne naslednike, tako na strani prodajalca kot kupca. Če ni določeno drugače z zakonom ali pogodbo, velja, da nepremičnina preide iz kupca na prodajalca s sklenitvijo pravnega posla. V obravnavanem primeru sta lastnik nepremičnine in kupec sklenila pravni posel, ki pa ga je v skladu z zakonom, tu po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Ur. l. RS, št. 59/96 in nasl.), moral odobriti upravni organ. Po zakonu in sodni praksi je namreč posel sklenjen s sprejemom ponudbe, vendar z odložnim pogojem, če pravni posel odobri upravni organ (gl. tretji odstavek 21. člena ZKZ). V skladu z zakonom mora kupec vložiti vlogo za odobritev pravnega posla v roku 30 dni po prejemu ponudbe za nakup pri upravnem organu, vlogi pa se (praviloma) priloži pogodba o pravnem poslu. Zakon zavezuje k vložitvi vloge za odobritev pravnega posla vse, ki so sprejeli ponudbo, in jim pod pogojem, da so vlogo vložili pravočasno, priznava položaj stranke v postopku odobritve pravnega posla. Položaj stranke gre neposredno po zakonu tudi prodajalcu.

Ker po zakonu pravni posel velja kot sklenjen z odložnim pogojem naknadne odobritve upravnega organa, je treba ugotoviti, da smrt prodajalca po sklenitvi pravnega posla ne pomeni, da je s smrtjo sklenjen pravni posel nima pravnega učinka, če je oseba umrla pred odobritvijo pravnega posla. Zato zaradi smrti stranke pravnega posla, vloge za odobritev ni mogoče zavreči zaradi formalnih razlogov po 129. členu ZUP, ker se vloga kupca evidentno nanaša na upravno zadevo in ima slednji položaj (aktivne) stranke v postopku. Drugače bi veljalo, če bi bil vložnik zahteve umrli (tu prodajalec), saj tedaj kljub naknadno ugotovljenem spregledu procesne predpostavke ne bi bilo temelja za nadaljevanje postopka in bi se zahteva zavrgla, novo zahtevo pa bi lahko podal pravni naslednik prodajalca.

Upravni organ mora tako sprejeti in obravnavati vlogo kupca za odobritev pravnega posla. Vendar je ob dejstvu, da se pri odobritvi pravnega posla odloča tudi o pravnem interesu prodajalca oziroma njegovega pravnega naslednika, treba ugotoviti, da niso izpolnjeni pogoji za vodenje postopka in izdajo odločbe, če v postopku ne morejo sodelovati vse stranke. S smrtjo lastnika – prodajalca je stvar prešla v last njegovih pravnih naslednikov, ki pa jim mora ugotoviti sodišče v zapuščinskem postopku. Zato je zaradi pravnega varstva pravnih naslednikov, ki v času vložitve vloge kupca niso znani, postopek odobritve pravnega posla treba prekiniti, dokler pravno vprašanje ni rešeno pred sodiščem. Kupec ima namreč aktivno in stvarno legitimacijo, da vloži vlogo in sodeluje v postopku, v katerem se odloča o njegovem pravnem položaju.

Vprašanje pravnega nasledstva je sicer pravno vprašanje, ki se lahko obravnava kot predhodno vprašanje tudi v postopku odobritve pravnega posla pred upravnim organom. Vendar pa spori o dedovanju veljajo za najdolgotrajnejše, zato se postopek praviloma prekine, in predhodno vprašanje rešuje pri pristojnem organu po 151. členu ZUP (prav tam, str. 362, glej sklep VSL IV Cpg 48/97 z dne 13. 5. 1997). Po 152. členu ZUP se postopek, ki je bil prekinjen zaradi reševanja predhodnega vprašanja pri pristojnem organu oziroma sodišču, nadaljuje, ko je predhodno vprašanje rešeno z dokončno ali pravnomočno odločbo. V primeru določanja dedičev je to po 214. členu ZD sklep o dedovanju. Med prekinitvijo postopka roki mirujejo, vendar začnejo dalje teči po poteku prekinitve.

Pravna situacija je v obravnavanem primeru drugačna kot v primeru Smrt stranke pred javnopravno odobritvijo pravnega posla, ko je bilo zavrženju utemeljeno zaradi smrti varovanca, ker po smrti ni bilo več mogoče govoriti o upravni zadevi, v kateri se varuje njegov pravni položaj.